Продавец · Due diligence
Due diligence · 24.08.2026 · Due diligence
Первичные источники: Catastro, протоколы Ayuntamiento de El Franco (documentos 116–119), BORME (PDF), RPC, CENDOJ, subastas.boe.es, ортофото IGN/PNOA. Две независимые проверки, шесть раундов перекрёстной сверки; текст ниже ратифицирован обеими.Fuentes primarias: Catastro, actas del Ayuntamiento de El Franco (documentos 116–119), BORME (PDF), RPC, CENDOJ, subastas.boe.es, ortofotos IGN/PNOA. Dos verificaciones independientes y seis rondas de contraste; el texto siguiente quedó ratificado por ambas.
координата объекта попадает внутрь контура RC 33023F012006920000QI (до центроида ~18 м). Кадастр: рустика, «Agrario», 1041 м²; строения в публичных данных Catastro не отражены. По слоям Принсипадо — núcleo rural «Prendones-1», вне POLA; юридически значим certificado urbanístico, не слой.Parcela: la coordenada del inmueble cae dentro del contorno de la RC 33023F012006920000QI (~18 m al centroide). Catastro: rústica, «Agrario», 1.041 m²; sin construcciones reflejadas en los datos públicos. Según las capas del Principado, núcleo rural «Prendones-1», fuera del POLA; lo jurídicamente relevante es el certificado urbanístico, no la capa.
Catastro · visor Asturias
finca 666 (Pol. 12) разделена 10.07.2008 (Expte. 83/2008) на 666-1/2/3. Две лицензии, обе на имя José Antonio Díaz López: Expte. 147/2009 — дом, решением 14.05.2010 привязан к 666-1 (escritura №1678 от 30.12.2009, 1030 м²); Expte. 78/2010 (23.06.2010) — «Edificio Aislado de P. BAJA», 84 475,06 €, на 666-2, срок 2 года. Рабочая гипотеза (не доказана): недострой — бывшая 666-2, готовый дом соседа — 666-1; цепочку 666→692 закроют историческая кадастровая справка и заверенный plano 83/2008.Historia: la finca 666 (Pol. 12) se dividió el 10.07.2008 (Expte. 83/2008) en 666-1/2/3. Dos licencias, ambas a nombre de José Antonio Díaz López: Expte. 147/2009 — vivienda, vinculada el 14.05.2010 a la 666-1 (escritura n.º 1678 de 30.12.2009, 1.030 m²); Expte. 78/2010 (23.06.2010) — «Edificio Aislado de P. BAJA», 84.475,06 €, en la 666-2, plazo de 2 años. Hipótesis de trabajo (no probada): la obra sin terminar es la antigua 666-2 y la casa vecina terminada, la 666-1; la cadena 666→692 la cerrarán la certificación catastral histórica y el plano diligenciado del Expte. 83/2008.
documentos 116/117 elfranco.es
2009 — участок пуст; 2011 — оба дома (западный под крышей, восточный — плита и стройматериалы); 2017 и 2023 (съёмка 23–28.09.2023) — восточный каркас без законченной кровли. Дискретные снимки указывают на ~12 лет незавершённого состояния. Рекламные «≈€65 000» без обследования и сметы документально не обоснованы.Ortofotos IGN (PNOA, reproducible): 2009 — parcela vacía; 2011 — ambas casas (la oeste con cubierta, la este — losa y materiales); 2017 y 2023 (vuelo 23–28.09.2023) — la estructura este sin cubierta terminada. La serie apunta a ~12 años sin terminar. Los «≈65.000 €» del anuncio carecen de soporte documental sin inspección y presupuesto.
PNOA 2009/2011/2017/2023
лицензированный проект озаглавлен «P. BAJA»; точную разрешённую этажность покажут заверенные чертежи. Продают «320 м², 3 plantas». Лимиты NRd: 300 м², две надземные plantas, алеро 7 м. Footprint по ортофото ≈ 240 м² (грубо) — совместим с P. BAJA; всё сверх параметров заверенного проекта и лимитов NRd — вопрос легализации. Срок завершения давно прошёл: риск caducidad высокий, но статус лицензии устанавливает только Ayuntamiento (ROTU 320–321). Нужны: полный Expte. 78/2010, as-built, письменный ответ мэрии.Licencia vs realidad: el proyecto licenciado se titula «P. BAJA»; las plantas autorizadas exactas las dirán los planos diligenciados. Se vende como «320 m², 3 plantas». Límites NRd: 300 m², dos plantas sobre rasante, alero 7 m. La huella según ortofoto ronda 240 m² (estimación) — compatible con P. BAJA; todo lo que exceda el proyecto autorizado y los límites NRd es cuestión de legalización. El plazo de terminación expiró hace años: riesgo alto de caducidad, pero la situación de la licencia solo la establece el Ayuntamiento (ROTU 320–321). Hacen falta: Expte. 78/2010 completo, levantamiento as-built y respuesta escrita municipal.
Expte. 78/2010 · ROTU 321
Diloferma S.L. (B74386129, Lugar Valdepares 1): капитал 441 442 € (BORME 2021); по последней найденной записи BORME administradores solidarios — Paloma и Abrahan Díaz Fernández (26.10.2016); подписант Díaz López — apoderado (BORME 2017 и 2022), объём доверенности BORME не раскрывает. При публичном поиске записей о concurso/судах не найдено (RPC, CENDOJ, BORME) — это не сертификат их отсутствия. Требовать: escritura de apoderamiento + свежую certificación mercantil; прима — только на счёт общества; при существенности актива (презумпция >25% активов баланса) — решение собрания (art. 160.f LSC).Vendedor: Diloferma S.L. (B74386129, Lugar Valdepares 1): capital 441.442 € (BORME 2021); según el último asiento localizado en BORME, administradoras solidarias Paloma y Abrahan Díaz Fernández (26.10.2016); el firmante Díaz López es apoderado (BORME 2017 y 2022) y el BORME no revela el alcance del poder. La búsqueda pública no arrojó concursos ni pleitos (RPC, CENDOJ, BORME) — lo que no certifica su inexistencia. Exigir: escritura de apoderamiento + certificación mercantil reciente; la prima, solo a la cuenta de la sociedad; si el activo es esencial (presunción >25 % del balance), acuerdo de la junta (art. 160.f LSC).
BORME · RPC · CENDOJ
муниципальные expedientes (147/2009, 78/2010, вода 24A/10) оформлены на имя Díaz López; предполагаемый продавец — Diloferma. Лицензии выдавались «salvo el derecho de propiedad» и собственность не доказывают. Ни nota simple, ни escritura, подтверждающей титул Diloferma, в пакете нет. Nota simple (Registro de Castropol) — обязательна до любых платежей.Título: los expedientes municipales (147/2009, 78/2010, agua 24A/10) están a nombre de Díaz López; el vendedor previsto es Diloferma. Las licencias se otorgaron «salvo el derecho de propiedad» y no acreditan la titularidad. No hay nota simple ni escritura que acredite el título de Diloferma. La nota simple (Registro de Castropol) es imprescindible antes de cualquier pago.
nota simple
вода — entronque для 666-2 разрешён, liquidación 237,89 € утверждена (Expte. 24A/10, 18.08.2010, AQUAGEST); оплата, физическая врезка, счётчик и договор документом не подтверждены. Канализация — не подтверждена (в параллельном Expte. 25A/10 alcantarillado тарифицировался отдельной строкой — здесь её нет). «Свет к участку» — только со слов.Suministros: agua — entronque autorizado para la 666-2, liquidación de 237,89 € aprobada (Expte. 24A/10, 18.08.2010, AQUAGEST); ni el pago, ni la acometida física, ni el contador, ni el contrato constan en el documento. Alcantarillado — no acreditado (en el Expte. 25A/10 paralelo se liquidaba en línea aparte; aquí no figura). La «luz a pie de finca» — solo de palabra.
documento 119 · Expte. 24A/10
Expte. 87/2010 связывает Díaz López со столярной мастерской в Valdepares (замена 16 окон в taller carpintería). Происхождение комплекта правдоподобно, но изготовление, комплектность и состояние не доказаны — factura и физический осмотр.Carpintería de iroko: el Expte. 87/2010 vincula a Díaz López con un taller de carpintería en Valdepares (sustitución de 16 ventanas). El origen del conjunto es plausible, pero su fabricación, integridad y estado no están probados — factura e inspección física.
documento 118 · Expte. 87/2010
карточка-источник (102236996, €99 000, alert 10.08) больше не открывается; живое объявление 112317903 (€105 000, 320 м², 1040 м², «3 plantas», обновлено 19.08, ref 901) с очень высокой вероятностью описывает тот же дом. То же агентство в том же Caserío Prendonés рекламирует участок 1020 м² за €42 500 (ref 902) — возможно, бывшая 666-3 (гипотеза). Совместимо с перевыставлением дороже и одновременным маркетингом другого участка в том же Caserío; общий собственник документально не установлен.Mercado: la ficha origen (102236996, 99.000 €, alerta 10.08) ya no abre; el anuncio vivo 112317903 (105.000 €, 320 m², 1.040 m², «3 plantas», actualizado 19.08, ref. 901) describe con altísima probabilidad la misma casa. La misma agencia anuncia en el mismo Caserío Prendonés un terreno de 1.020 m² por 42.500 € (ref. 902) — quizá la antigua 666-3 (hipótesis). Compatible con una republicación más cara y la venta paralela de otro terreno; el titular común no está documentado.
idealista 112317903 · 112318981
если Diloferma — собственник и передаёт объект как часть предпринимательского имущества, операция может быть sujeta a IVA; отдельно определяются sujeción (arts. 4–5 LIVA), возможная exención (art. 20.Uno.22 — освобождённая передача возвращается в TPO), ставка (10% лишь при объективной пригодности как жильё, TEAC 20.02.2025 — для незакрытого каркаса сомнительно, тогда 21%) и AJD (1,2%; при renuncia a la exención — 1,5%). Письменное налоговое заключение до arras; в опционе — «IVA incluido» / «más IVA».Fiscalidad: si Diloferma es titular y transmite el inmueble como parte de su patrimonio empresarial, la operación puede quedar sujeta a IVA; deben determinarse por separado la sujeción (arts. 4–5 LIVA), la posible exención (art. 20.Uno.22 — la entrega exenta vuelve a TPO), el tipo (el 10 % solo con aptitud objetiva como vivienda, TEAC 20.02.2025 — dudoso para una estructura sin cerrar, entonces 21 %) y el AJD (1,2 %; con renuncia a la exención, 1,5 %). Dictamen fiscal escrito antes de las arras; en la opción, «IVA incluido» o «más IVA».
LIVA · TEAC 2025
STOP. Проект опциона от 15.08.2026 в текущем виде не подписывать: пустые цена и прима, срок 45 дней, прима без условий возврата; «parcela urbana» и 1020 м² не совпадают с Catastro (rústica, 1041 м²; регистровую площадь установит nota simple). Платежи — только после: nota simple; доверенности; исторической кадастровой справки и plano 83/2008; полных Expte. 83/2008, 147/2009, 14/2010, 78/2010, 24A/10 со всеми последующими актами; письменного ответа мэрии; as-built и обследования конструкции; налогового заключения. Переговорно: опцион от 90 дней; прима возвратна при дефекте титула/полномочий, неподтверждённой идентичности парцелы, отрицательном ответе мэрии, плохом конструктивном заключении или неприемлемом налоговом режиме.VEREDICTO: STOP. No firmar el borrador de opción del 15.08.2026 tal cual: precio y prima en blanco, plazo de 45 días, prima sin condiciones de devolución; «parcela urbana» y 1.020 m² no coinciden con Catastro (rústica, 1.041 m²; la superficie registral la fijará la nota simple). Pagos, solo tras: nota simple; escritura de apoderamiento; certificación catastral histórica y plano del 83/2008; expedientes completos 83/2008, 147/2009, 14/2010, 78/2010, 24A/10 con todos los actos posteriores; respuesta escrita del Ayuntamiento; levantamiento as-built e inspección estructural; dictamen fiscal. Negociación: opción de 90 días como mínimo; prima reembolsable por defecto de título o poder, identidad de parcela no confirmada, respuesta municipal negativa, informe estructural desfavorable o régimen fiscal inasumible.
вердикт ратифицирован · 6 раундов