Объект 360 · idealista 102236996 · Barrio de Prendonés, 1, El Franco (Asturias) Дом 320 м² в процессе постройки на участке 1020 м² (по кадастру 1041 м²) · 5 спален · €99 000 в alert-письме 10.08; живое объявление с 19.08 — €105 000 · продавец по опционному контракту — Diloferma S.L. (объявление шло как от частника) · ~2,4 км до моря. Из объявления: оплачены «municipal taxes», часть гонорара архитектора и aparejador; наружная столярка из ироко изготовлена и включена; достройка «по смете» ≈ €65 000. 24.08.2026 · координата владельца · вердикты AI · due diligence: 6 раундов сверки двух моделей, итог ратифицирован · полный список · 65 вопросов (красная кромка — критичные, они же во вкладке «До arras»)
Три вещи до всего остального Lo primero
Доверенность подписанта. Опцион подписывает José Antonio Díaz López «в представительстве» Diloferma S.L., но по реестру он только apoderado — администратором перестал быть в 2016. Без escritura de apoderamiento с правом распоряжаться недвижимостью компания может оказаться не связана опционом, а прима — уплачена не тому. Копия доверенности до подписи; прима — только переводом на счёт компании. (RC уже получена и проверена — см. Due diligence ниже.)El poder del firmante. La opción la firma José Antonio Díaz López «en representación» de Diloferma S.L., pero según el registro es solo apoderado: dejó de ser administrador en 2016. Sin la escritura de apoderamiento con facultades de disposición inmobiliaria, la sociedad puede no quedar vinculada y la prima pagarse a quien no corresponde. Copia del poder antes de firmar; la prima, solo por transferencia a la cuenta de la sociedad. (La RC ya está obtenida y comprobada: véase el due diligence.)
Лицензия и каркас. Дом на бывшей 666-2 лицензирован 23.06.2010 (Expte. 78/2010) как одноэтажный «Edificio Aislado de P. BAJA», бюджет 84 475 €, срок завершения 2 года — а продают «320 м², 3 plantas». По ортофото IGN каркас стоит без законченной кровли на снимках 2011, 2017 и 2023. Риск caducidad высокий; статус лицензии и легализуемость заявленных параметров устанавливает только письменный ответ мэрии.Licencia y estructura. La casa de la antigua 666-2 se licenció el 23.06.2010 (Expte. 78/2010) como «Edificio Aislado de P. BAJA», presupuesto 84.475 €, plazo de terminación 2 años — y se vende como «320 m², 3 plantas». En las ortofotos del IGN la estructura aparece sin cubierta terminada en 2011, 2017 y 2023. Riesgo alto de caducidad; la situación de la licencia y la legalización de lo anunciado solo las establece la respuesta escrita del Ayuntamiento.
Смета €65 000 — не смета. Кровля не закончена по ортофото 2023, бетон стоит открытым ~12 лет (снимки 2011–2023), канализация не подтверждена. €65 000 на 320 м² (~203 €/м² против типовых 600–900 €/м²) без обследования конструкции и актуальной постатейной сметы — цифра документально не обоснована; реальный бюджет с кровлей и восстановлением может кратно превысить её.Los 65.000 € no son un presupuesto. La cubierta no está terminada según la ortofoto de 2023, el hormigón lleva ~12 años a la intemperie (imágenes 2011–2023) y el alcantarillado no está acreditado. 65.000 € para 320 m² (~203 €/m² frente a los 600–900 €/m² habituales), sin inspección estructural ni presupuesto por partidas actualizado, es una cifra sin soporte documental; el coste real, con cubierta y recuperación, puede multiplicarla.
01 · Лицензия и статус стройки Licencia y estado de la obra
Копия licencia de obra mayor целиком: номер expediente, дата уведомления о выдаче, условия; установленные сроки начала, завершения и максимального перерыва работ; документ о своевременном фактическом начале.Copia íntegra de la licencia de obra mayor: número de expediente, fecha de notificación, condiciones; plazos autorizados de inicio, finalización e interrupción máxima, y documento que acredite el inicio efectivo de las obras dentro de plazo.licencia + expediente
Продления и caducidad: какие prórrogas запрашивались и предоставлялись; начат ли или формально завершён expediente de caducidad; сколько лет стройка фактически стоит. Письменный informe мэрии: текущее состояние лицензии и можно ли достроить по прежнему проекту — или потребуется новая лицензия по действующему плану.Prórrogas y caducidad: ¿qué prórrogas se solicitaron y concedieron? ¿Se ha iniciado o resuelto formalmente algún expediente de caducidad? ¿Cuántos años lleva parada la obra? Informe escrito del Ayuntamiento sobre la situación actual de la licencia y la posibilidad de terminar conforme al proyecto original o la necesidad de una licencia nueva adaptada al planeamiento vigente.informe municipal
Оформление передачи лицензии: письменное сообщение в мэрию с документом о переходе объекта, принятием условий покупателем и согласием прежнего титуляра — чтобы покупатель встал на место promotor по её условиям.¿Se ha comunicado o se comunicará por escrito al Ayuntamiento la transmisión de la licencia, aportando el documento acreditativo de la transmisión, la aceptación del adquirente y el consentimiento del cedente, para que el comprador quede subrogado en sus condiciones?comunicación de transmisión
Постатейный перечень работ и процедур, оставшихся до certificado final de obra и declaración responsable de primera ocupación o utilización (в Астурии первая эксплуатация нового дома оформляется так; заявление действует только с полным комплектом документов и проверяется мэрией постфактум).Relación valorada de las obras y trámites pendientes para obtener el certificado final de obra y presentar la declaración responsable de primera ocupación o utilización con toda la documentación exigible.informe de la dirección facultativa
Полная копия муниципального expediente (заключения, sectoriales, уведомления, продления, приказы о приостановке или восстановлении законности, санкции disciplina urbanística) — и письменное разрешение продавца покупателю и его юристу/технику получить её и задавать вопросы técnicos municipales.Copia íntegra del expediente municipal (informes técnicos y jurídicos, autorizaciones sectoriales, notificaciones, prórrogas, órdenes de paralización o restauración de la legalidad, sanciones de disciplina urbanística) y autorización escrita del vendedor para que el comprador y sus técnicos o abogados la obtengan y consulten a los servicios técnicos del Ayuntamiento.
Если потребуется новая лицензия или изменённый проект: какие требования действующего CTE, норм habitabilidad, энергоэффективности и доступности придётся внедрить — и что это добавит к сроку и бюджету.Si resulta necesaria una nueva licencia o un proyecto modificado, ¿qué adaptaciones al CTE vigente y a las normas de habitabilidad, eficiencia energética y accesibilidad serán exigibles, y qué impacto tendrán en el plazo y el presupuesto?
02 · Проект Proyecto
Полный proyecto de ejecución (не только básico), визированный COAA: memoria, планы, обмеры, presupuesto.Proyecto de ejecución completo (no solo el básico), visado por el COAA: memoria, planos, mediciones y presupuesto.proyecto visado
Площадь: 320 м² — construida или útil, по проекту или по факту, разбивка по этажам (гараж, террасы, bajo cubierta)? Сходятся ли площади объявление vs proyecto vs Catastro vs Registro; при расхождении — величина, причина и кто устраняет до сделки.Superficie: los 320 m², ¿son construidos o útiles, según proyecto o según lo ejecutado, con desglose por plantas (garaje, terrazas, bajo cubierta)? ¿Coinciden anuncio, proyecto, Catastro y Registro? En caso de discrepancia, determinar magnitud, causa y quién la subsana antes de la compraventa.
Независимое техническое заключение: соответствует ли построенное проекту и лицензии (этажность, высота, ocupación, edificabilidad, отступы); перечень отклонений — по каждому существенность, оформление и способ легализации.Informe técnico independiente que determine si lo ejecutado se ajusta al proyecto autorizado y a la licencia —plantas, altura, ocupación, edificabilidad y retranqueos— e identifique cada desviación, su carácter sustancial o no, cómo debe documentarse y si es legalizable, indicando en tal caso el procedimiento.informe técnico independiente
Архитектор и aparejador: ФИО и № коллегиата; действуют ли их encargos и согласны ли продолжать (включая координатора безопасности при смене promotor — если нет, кто оформит новые назначения до возобновления работ); последняя certificación de obra — с обмерами, суммой и датой.Identidad y número de colegiado del arquitecto y del arquitecto técnico; ¿mantienen vigentes sus encargos y aceptan continuarlos, incluido el coordinador de seguridad al cambiar el promotor —y, en su defecto, quién formalizará los nuevos nombramientos antes de reanudar las obras—? Aportar la última certificación de obra, con mediciones, importe y fecha.última certificación
Журнал стройки — полная история визитов и замечаний технадзора: там видны дефекты, остановки и неустранённые нарушения.Libro de Órdenes y Asistencias: historial completo de visitas y observaciones de la dirección facultativa.Libro de Órdenes
Документация контроля качества выполненного конструктива: plan de control de calidad, испытания бетона и арматуры, certificados de suministro, акты приёмки.¿Se aportan el plan de control de calidad, los resultados de ensayos de hormigón, acero y demás materiales, los certificados de suministro, las actas de recepción y el resto de la documentación de control de la estructura ejecutada?
Геотехническое исследование участка.Estudio geotécnico de la parcela.estudio geotécnico
Энергосертификат проектной стадии в реестре Principado.Certificado de eficiencia energética de proyecto, registrado en el Principado.CEE de proyecto
03 · Земля и урбанистика Suelo y urbanismo
Referencia catastral и certificación catastral descriptiva y gráfica; соответствуют ли они фактическому участку и регистровой finca.Obtener la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica; ¿se corresponden con la finca física y registral?certificación catastral
Классификация по плану El Franco: suelo urbano / urbanizable / no urbanizable — и конкретная категория (núcleo rural — категория внутри no urbanizable). Кадастровое «UR» — фискальный класс, не классификация. Certificado/cédula связывает мэрию 4 месяца при заявке на лицензию — кроме случаев, когда содержание противоречит применимому праву или план изменён; отраслевые разрешения не заменяет.Clasificación urbanística del suelo —urbano, urbanizable o no urbanizable— y categoría concreta, incluida, en su caso, la de núcleo rural. El «UR» catastral es una clasificación fiscal, no urbanística. Si se solicita licencia dentro de los cuatro meses siguientes a su notificación, el certificado o la cédula vinculan al Ayuntamiento salvo que su contenido infrinja la ordenación aplicable o se haya modificado el planeamiento; tampoco sustituyen las autorizaciones sectoriales.certificado urbanístico
Параметры зоны: parcela mínima, edificabilidad, ocupación, altura, retranqueos — построенную площадь и пятно застройки сверять по отдельности (320 м² — это построенная площадь, не проекция здания).Parámetros aplicables de parcela mínima, edificabilidad, ocupación, altura y retranqueos; comprobar por separado la superficie construida computable y la superficie de ocupación de la edificación sobre la parcela.cédula urbanística
Затрагивают ли участок POLA, PESC, законодательство о побережье и его сервитуты — по официальной картографии и certificado urbanístico, а не по расстоянию до моря (2,4 км по прямой сами по себе ничего не гарантируют).¿Está afectada la parcela por el POLA, el PESC, la legislación de costas o sus servidumbres? Verificarlo mediante cartografía oficial y certificado urbanístico, sin deducirlo únicamente de la distancia al mar.
Прочие зоны и ограничения: затопление и dominio público hidráulico, охрана наследия, дороги, природные территории; получены ли необходимые отраслевые согласования (sectoriales).¿Está la parcela afectada por zonas inundables, dominio público hidráulico, patrimonio, carreteras o espacios protegidos, y constan las autorizaciones sectoriales necesarias?
Имеет ли участок статус solar; есть ли невыполненные обязанности по urbanización, cesiones, avales, cuotas или участию в junta de compensación.¿Tiene la parcela condición de solar y existen obligaciones pendientes de urbanización, cesiones, avales, cuotas o pertenencia a una junta de compensación?
Свежая выписка из регистра: собственник = продавец? Ипотека, embargo, прочие обременения? Сервитуты? Совладельцы и наследники?Nota simple reciente: ¿el titular registral es el vendedor? ¿Hipoteca, embargos u otras cargas? ¿Servidumbres? ¿Cotitulares o herederos?nota simple
Границы на местности vs кадастровый контур; межевые знаки; споры с соседями.Linderos sobre el terreno frente al contorno catastral; mojones; ¿litigios con los colindantes?
Зарегистрирована ли declaración de obra nueva en construcción и совпадает ли её описание с утверждённым проектом; если нет — кто оформит декларацию (или сразу obra nueva terminada, когда уместно) и понесёт расходы и налоги.¿Está declarada e inscrita la obra nueva en construcción y coincide su descripción registral con el proyecto autorizado? En caso contrario, ¿quién formalizará la declaración de obra nueva —o, cuando proceda, directamente la obra nueva terminada— y asumirá los gastos e impuestos?
Дорога к участку — публичная или частная; если частная — зарегистрирован ли сервитут проезда.El camino de acceso, ¿es público o privado? Si es privado, ¿está inscrita la servidumbre de paso?
Сервитуты инженерных сетей (ЛЭП и т. п.) по границам участка — могут ограничить использование и допустимые работы.Servidumbres de infraestructuras (líneas eléctricas, etc.) en los linderos de la parcela: pueden limitar el uso y las obras admisibles.
04 · Строительная компания и уже сделанное Constructora y obra ejecutada
Договор подряда: копия целиком. Действует или расторгнут — когда, кем, почему.Contrato de ejecución de obra: copia íntegra. ¿Sigue vigente o está resuelto? ¿Cuándo, por quién y por qué?
Требования подрядчика и субподрядчиков: liquidación и finiquito договора; нет ли зарегистрированных embargo или crédito refaccionario; зафиксировать, что покупатель не принимает чужие договоры и долги без явной суброгации (прямой иск по ст. 1597 CC — личная ответственность заказчика в пределах его долга генподрядчику, не обременение участка).¿Existen cantidades pendientes o reclamaciones del contratista o de los subcontratistas? Aportar la liquidación y el finiquito del contrato; comprobar que no existan anotaciones de embargo o de crédito refaccionario; y dejar constancia de que el comprador no asume contratos ni deudas salvo subrogación expresa. La acción directa del artículo 1597 del Código Civil genera, en su caso, responsabilidad personal del dueño de la obra hasta el importe que adeude al contratista, no una carga real sobre la finca.finiquito / saldo cero
Название и NIF компании; проверка в Registro Mercantil и Registro Público Concursal; действует ли её предложение достроить объект.Denominación social y NIF de la constructora; comprobación en el Registro Mercantil y en el Registro Público Concursal; vigencia de su oferta para terminar la obra.
Акт фактического состояния работ, подписанный продавцом, подрядчиком и aparejador.Acta del estado actual de la obra, firmada por vendedor, contratista y aparejador.acta de estado de obra
Столярка из ироко: чья она и оплачена ли полностью — factura и подтверждение оплаты. Смонтирована или на складе; свободна ли от reserva de dominio, embargo и прав третьих лиц; сколько лет хранится. Индивидуализировать и прописать передачу в договоре купли-продажи отдельным пунктом.La carpintería de iroko: ¿quién es su propietario y está íntegramente pagada? Aportar factura y justificante de pago. ¿Está instalada o depositada en el taller, libre de reserva de dominio, embargo u otros derechos de terceros? ¿Desde cuándo? Identificarla e incluir expresamente su entrega en la compraventa.factura
Письменные гарантии на выполненные работы (фундамент, конструктив, гидроизоляция); полис ответственности подрядчика.Garantías por escrito sobre lo ejecutado (cimentación, estructura, impermeabilización); póliza de responsabilidad civil del contratista.
05 · Смета €65 000 Presupuesto de 65.000 €
Это действующая обязывающая оферта по твёрдой цене (precio alzado) — с объёмом, исключениями, сроком, пересмотром цен и правилами изменений — или ориентировочная оценка? Подтвердит ли её подрядчик новому promotor?¿Es una oferta vigente y vinculante a precio alzado, con alcance, exclusiones, plazo, revisión de precios y modificaciones expresamente regulados, o una mera estimación? ¿La mantendrá el contratista para el nuevo promotor?
Полная копия сметы (PDF) с постатейной разбивкой, указанием IVA, автора (архитектор/aparejador, подрядчик — или сам продавец) и даты составления — на проверку независимому aparejador до подписания чего-либо.Copia completa del presupuesto (PDF) con desglose por partidas, indicación del IVA, autor (arquitecto o aparejador, contratista o el propio vendedor) y fecha, para que la revise un aparejador independiente antes de firmar nada.
Что прямо НЕ входит: подключения к сетям, отопление, кухня, полы, покраска, лестницы, ограждение, вывоз мусора, монтаж столярки?¿Qué queda expresamente FUERA: acometidas, calefacción, cocina, suelos, pintura, escaleras, cierre de la finca, retirada de escombros, montaje de la carpintería?
Нюанс: достройка собственного жилья, скорее всего, пойдёт по IVA 10% — но не автоматически: нужен прямой договор нового promotor с подрядчиком именно на строительные работы; отдельные поставки и услуги могут облагаться иначе (правило «материалы ≤ 40%» — из реформ, не отсюда).Matiz: terminar la vivienda propia tributará probablemente al IVA del 10 %, pero no de forma automática: hace falta contrato directo del nuevo promotor con el contratista por ejecución de obra; suministros y servicios sueltos pueden tributar distinto (el límite del 40 % en materiales es de las reformas, no de aquí).
06 · Что оплачено и долги продавца Pagos hechos y deudas del vendedor
«Municipal taxes» — что именно: ICIO (liquidación provisional), tasa de licencia? Квитанции по каждому. Кто числится sujeto pasivo и что мэрия скажет о будущей liquidación definitiva по факту работ; договор между сторонами мэрию не связывает — компенсацию урегулировать в контракте.Los «impuestos municipales pagados», ¿qué son exactamente: ICIO (liquidación provisional), tasa de licencia? Justificantes de cada uno. ¿Quién consta como sujeto pasivo y qué dice el Ayuntamiento sobre la futura liquidación definitiva? El pacto entre las partes no vincula al Ayuntamiento: regular la compensación en el contrato.justificantes de pago
Гонорары архитектора и aparejador: сколько уплачено и сколько остаётся; детальная liquidación, finiquito или справка о нулевом сальдо; передача проектной документации.Honorarios del arquitecto y del arquitecto técnico: importes pagados y pendientes; aportar liquidación detallada, finiquito o certificado de saldo cero, y la entrega de la documentación del proyecto.finiquito de honorarios
IBI за все годы и tasa de basuras без задолженности — недвижимость отвечает за неоплаченный IBI и после продажи (afección).IBI de todos los años y tasa de basuras sin deudas: el inmueble queda afecto al pago del IBI pendiente incluso tras la venta.certificado de estar al corriente
07 · Продавец и чистота сделки Vendedor y limpieza de la operación
Семейное положение, режим имущества и титул: заявление продавца, является ли объект фактическим семейным жильём — и только в этом случае согласие супруга по ст. 1320 CC (недострой сам по себе семейным жильём не является).Estado civil, régimen económico matrimonial y titularidad de la finca; manifestación expresa sobre si constituye la vivienda habitual de la familia y, únicamente en tal caso, consentimiento del cónyuge conforme al artículo 1320 del Código Civil.
Не объявлен ли продавец в concurso и нет ли судебных или исполнительных производств, способных затронуть участок или действительность передачи (RPC показывает не всё — проверять и регистр, и заявления продавца в договоре).¿Está el vendedor declarado en concurso o sujeto a procedimientos judiciales o ejecutivos que puedan afectar a la finca o a la eficacia de la transmisión?
Нет ли действующих arras или opción de compra с другим покупателем — письменно.¿Existen arras u opción de compra vigentes con otro comprador? Confirmación por escrito.
Нет ли поданных, но ещё не аннотированных в регистре исков (архитектор, подрядчик, соседи).¿Hay demandas presentadas pero aún no anotadas en el Registro (arquitecto, contratista, vecinos)?
Почему продаёт недострой вместо достройки; сколько объект в продаже, менялась ли цена.¿Por qué vende la obra sin terminar en vez de acabarla? ¿Cuánto tiempo lleva en venta y ha bajado el precio?
Свободен ли объект от арендаторов, жильцов и сельскохозяйственных пользователей; нет ли преимущественных прав покупки; если участок юридически rústica — есть ли риск retracto de colindantes.¿Está la finca libre de arrendatarios, ocupantes y usuarios agrarios y de derechos de adquisición preferente? Si es rústica, ¿existe riesgo de retracto de colindantes?
Согласен ли продавец на arras под условием: возврат всей суммы, если юридическая/техническая проверка отрицательна, лицензию нельзя передать или продлить (или получить новую), либо стоимость достройки выходит за согласованный максимум.¿Acepta el vendedor unas arras sujetas a una due diligence jurídica y técnica satisfactoria, a la transmisión o prórroga de la licencia —o, en su caso, a la obtención de una nueva— y a un coste máximo de terminación, con devolución íntegra si no se cumplen las condiciones?
08 · Налоги и структура сделки Impuestos y estructura de la compra
Если сделка облагается TPO: в Астурии 8% при базе до €300 000. Если есть valor de referencia — база не ниже него; если его нет — рыночная стоимость; цена или заявленная стоимость берутся, когда они выше. Узнать valor de referencia до arras.Si la operación tributa por TPO, el tipo general en Asturias es del 8 % hasta 300.000 €. Si existe valor de referencia, la base imponible no puede ser inferior a este; si no existe o no puede certificarse, se atenderá al valor de mercado, tomando en todo caso el precio o el valor declarado cuando sean superiores. Consultarlo antes de las arras.
Льготные ставки ст. 32 bis: El Franco в 2026 классифицирован как concejo «demográficamente inestable», так что сама локация льготы не даёт; проверить персональные основания (до 35 лет, familia numerosa/monoparental и др.) и признаётся ли недострой «vivienda» со сроками заселения.¿Puede aplicarse algún tipo reducido del artículo 32 bis? En 2026 El Franco está clasificado como concejo demográficamente inestable, por lo que la ubicación no basta; comprobar si el adquirente pertenece a alguno de los colectivos beneficiarios y si una edificación inacabada cumple el concepto de vivienda y los plazos de ocupación exigidos.
TPO или IVA: зависит от того, действовал ли продавец как empresario/promotor с намерением продажи. Если IVA — ставка определяется объективной степенью готовности и юридической пригодностью здания как жилья (практика TEAC 2025: отсутствие первой эксплуатации само по себе 10% не исключает; для реально недостроенной коробки обычно 21% + AJD). Налоговое заключение до arras; при серьёзном сомнении — consulta tributaria.Determinar si la transmisión está sujeta a TPO o a IVA y AJD atendiendo a la finalidad original de la promoción y a la actuación efectiva del vendedor. Si está sujeta a IVA, concretar el tipo según el estado objetivo de terminación, la aptitud legal y material del edificio para su uso como vivienda y la doctrina vigente. Dictamen fiscal antes de las arras y, si persiste una duda relevante, consulta tributaria.
Резидентность продавца и обязанности покупателя: при продавце-нерезиденте — удержание 3% цены (IRNR, mod. 211); если он при этом физлицо — покупатель становится sustituto по plusvalía municipal. По закону при обычной продаже plusvalía платит продавец; договор меняет лишь внутреннее распределение расходов, не статус налогоплательщика.Residencia fiscal del vendedor y obligaciones del comprador: si el transmitente no es residente, retención del 3 % del precio e ingreso mediante el modelo 211; si además es persona física, el comprador será sustituto del contribuyente en la plusvalía municipal. El contrato deberá regular su repercusión económica sin alterar la condición legal de sujeto pasivo.
Seguro decenal: какие требования по декенальной страховке возникнут, когда покупатель — новый autopromotor для собственного пользования — оформит завершение стройки или продаст дом в течение 10 лет после него.Seguro decenal: ¿qué requisitos serán aplicables cuando el comprador, como nuevo autopromotor para uso propio, declare la finalización de la obra o transmita la vivienda dentro de los diez años siguientes?
Обеспечение: удержание части цены, прописанное в escritura, либо отдельный депозит/эскроу, заранее согласованный с депозитарием (нотариус не обязан принимать деньги на депозит).Pactar en la escritura la retención de una parte del precio hasta la entrega de los finiquitos y certificados, o utilizar un depósito separado previamente aceptado por el depositario.
Если покупка зависит от кредита: одобрение ипотеки autopromotor (покупка + достройка) или соответствующее условие в arras — до их подписания; банковская tasación недостроя; доступ оценщику на площадку.Si la compra depende de financiación: aprobación de la hipoteca autopromotor (compra + terminación) o condición correspondiente en las arras, antes de firmarlas; tasación bancaria de la obra en curso; acceso del tasador a la finca.
Готовность покупателя: NIE, подтверждение происхождения средств, документы о семейном положении и режиме имущества — потребуют нотариус и банк.¿Dispone el comprador de NIE, documentación sobre el origen de los fondos y acreditación de su estado civil y régimen económico matrimonial exigibles por la notaría y el banco?
09 · Сети Suministros
Вода: acometida до границы участка есть? Плата за подключение внесена? Счётчик стоит, на чьё имя? Кто оператор, какое давление, перебои летом?Agua: ¿existe acometida hasta el lindero de la parcela? ¿Está abonado el derecho de enganche? ¿Hay contador y a nombre de quién? ¿Quién gestiona la red, qué presión garantiza y se producen cortes en verano?certificado de disponibilidad de agua
Электричество: где точка подключения и на каком расстоянии; какая мощность заложена в проекте — при útil свыше 160 м² действует electrificación elevada, расчётная способность установки не ниже 9,2 кВт (это не обязательный контракт на такую мощность); сколько стоит acometida и кто платит; какая distribuidora.Electricidad: ¿dónde está el punto de conexión y a qué distancia? ¿Qué potencia prevé el proyecto? Si la vivienda supera los 160 m² útiles, corresponde el grado de electrificación elevada y la potencia prevista de la instalación no puede ser inferior a 9,2 kW, sin que ello determine necesariamente la potencia contratada. ¿Cuál es el coste de la acometida, quién lo asume y cuál es la distribuidora?informe de viabilidad
Электрика дома: какая часть выполнена и сертифицирована; какие работы и какой новый CIE потребуются при завершении.¿Qué parte de la instalación eléctrica está ejecutada y certificada? ¿Qué trabajos y qué nuevo certificado de instalación eléctrica serán necesarios al finalizar la obra?
Канализация: доходит ли муниципальная сеть до границы участка — справка мэрии, не вывод из карты (очистные EDAR El Franco рядом ничего не гарантируют). Если сети нет: какое решение разрешено проектом и лицензией; легализована ли установка; есть ли, где требуется, autorización de vertido/инфильтрации и кто обслуживает.Saneamiento: ¿llega la red municipal hasta el lindero? Aportar informe del Ayuntamiento. Si no existe red, ¿qué solución autoriza el proyecto y la licencia? ¿Constan la legalización de la instalación y, cuando proceda, la autorización de vertido o infiltración y su régimen de mantenimiento?
Куда уходит ливнёвка с крыши и участка.¿A dónde van las pluviales del tejado y de la finca?
Отопление 320 м²: что заложено в проекте; есть ли в зоне газовая сеть — вопрос оператору/мэрии, не предположение (иначе пропан, pellet, тепловой насос, электро) — и входит ли система в смету.Calefacción para 320 m²: ¿qué prevé el proyecto? ¿Hay red de gas en la zona? — preguntarlo al operador o al Ayuntamiento (si no: propano, pellet, aerotermia, eléctrica). ¿Está incluida en el presupuesto?
Оптика до участка (оператор, ближайшая точка); какой мобильный оператор реально ловит в деревне.Fibra óptica hasta la finca (operador, punto más cercano); ¿qué operador móvil tiene cobertura real en el pueblo?
10 · Осмотр площадки Inspección de la obra
Независимый técnico со стороны покупателя, до arras (письменное согласие продавца на доступ): закрыт ли контур и сколько лет коробка стоит открытой; состояние конструкции после простоя — влага, трещины, бетон и арматура; отклонения и скрытые повреждения; уклон, дренаж, доступ техники, подпорные стены; актуальная смета «под ключ» с подключениями, гонорарами, лицензиями, налогами и резервом.Técnico independiente por cuenta del comprador, antes de las arras (consentimiento escrito del vendedor para el acceso): ¿está cerrada la envolvente y cuántos años lleva la estructura a la intemperie? Estado de la estructura tras el parón —humedades, grietas, hormigón y armaduras—, desviaciones y daños ocultos; pendiente, drenaje, acceso de maquinaria y muros de contención; y un presupuesto actualizado llave en mano que incluya acometidas, honorarios, licencias, impuestos y contingencias.
Ограждение по границе есть и легально? Кто и за чей счёт вывозит стройматериалы и мусор.¿Hay cierre perimetral y es legal? ¿Quién retira materiales y escombros y a costa de quién?
11 · Страховки и риск до передачи Seguros y riesgo hasta la entrega
Полис гражданской ответственности собственника/промотора — ущерб третьим лицам от недостроенного объекта.Póliza de responsabilidad civil del propietario o promotor por daños a terceros derivados de la obra inacabada.
Застрахован ли сам недострой (пожар, шторм, вандализм, кража столярки); переходит ли полис покупателю.¿Está asegurada la obra en curso frente a incendio, temporal, vandalismo y robo de la carpintería? En caso de transmisión del inmueble, ¿se producirá la subrogación en el contrato y se notificará oportunamente a la aseguradora?
Кто несёт риск случайной гибели или повреждения между arras и escritura — прописать уже в arras, особенно из-за отдельной дорогой столярки.¿Quién asume el riesgo de pérdida o daño fortuito entre las arras y la escritura? Pactarlo ya en las arras, especialmente por la carpintería valiosa separada.
Как задавать Cómo preguntar
Чат idealista режет сообщение примерно на 430 знаках. Туда — три вопроса, решающих сделку теперь: действует ли licencia de obra (номер, дата, статус); кто составил смету €65 000 и копию; копию escritura de apoderamiento подписанта. RC уже получена и проверена.El chat de idealista corta el mensaje sobre los 430 caracteres. Ahí, las tres preguntas que deciden ahora: si la licencia de obra sigue vigente (número, fecha, situación); quién redactó el presupuesto de 65.000 € y una copia; y copia de la escritura de apoderamiento del firmante. La RC ya está obtenida y comprobada.
Остальное — пакетом на просмотре и через своего abogado/gestoría: nota simple, certificado urbanístico и справки мэрии о лицензии и сетях запрашиваются самостоятельно, не через продавца. Деньги, включая arras, — только после RC, письменного ответа мэрии о лицензии и постатейной сметы.El resto, en bloque durante la visita y a través de su abogado o gestoría: la nota simple, el certificado urbanístico y los informes municipales sobre licencia y suministros se piden directamente, no a través del vendedor. Nada de dinero, arras incluidas, hasta tener la RC, la respuesta escrita del Ayuntamiento sobre la licencia y el presupuesto por partidas.