Процесс сделки: задаток → arras → эскритура Задаток → arras → эскритура. Продавец — S.L., подписант — поверенный. Только проверенные ставки и нормы. Проверено 24.08.2026: веб-источники 2024–2026 + кросс-чек codex gpt-5.6-sol (вердикт SIGNIFICANT, поправки приняты; одна опровергнута по BOE)
Деньги одним взглядом · Cifras clave
Цена €99 000 — главный нерешённый вопрос: IVA 21% сверху или включён? Сверху: €99 000 + €20 790 = €119 790. Включён: база €81 818 + IVA €17 182. Зафиксировать уже в задатке.¿El precio incluye IVA o es más IVA (21%)?критично
AJD 1,2% (Астурия, без изменений на 2026) — база не автоматически цена, а минимум valor de referencia catastral. Проверить VR парцелы бесплатно в sede del Catastro до arras.AJD 1,2% sobre base ≥ valor de referenciamodelo 600 · 30 раб. дней
Плюсвалии municipal скорее нет вообще: парцела кадастрово rústica, IIVTNU берёт только urbana по IBI/кадастру. И в любом случае это налог продавца.IIVTNU: probablemente no aplica (finca rústica)
Наличные — ноль евро. Операция ≥ €1 000 целиком безналична (порог — вся операция, дробление агрегируется; штраф 25%). Все платежи — только на счёт Diloferma S.L.Pago 100% por transferencia a la cuenta de la S.L.Ley 7/2012
3% retención нет — продавец резидентная испанская S.L. (удержание только для нерезидентов).Sin retención del 3% (vendedor residente)
Этап 1 · Задаток (reserva / señal) · reserva
До передачи денег: свежая nota simple (собственность Diloferma S.L., cargas, регистровое описание — сверить с кадастром: контракт пишет «urbana» 1020 м², кадастр — rústica 1041 м²) и копия escritura de apoderamiento подписанта.Nota simple actualizada + copia de la escritura de apoderamientonota simple
В документе задатка: продавец — Diloferma S.L. (не поверенный лично), RC 33023F012006920000QI, цена и режим IVA, срок подписания arras, «a cuenta del precio», исчерпывающий список условий возврата (не подтверждена собственность/чистота, мэрия не подтвердила возобновляемость стройки, poder недостаточен, неприемлемая налоговая нагрузка).Documento de reserva con condiciones de devolución exhaustivas
Задаток — атипичный договор: в Гражданском кодексе его нет, действует ровно то, что написано. Двусмысленность толкуется против составителя (art. 1288 CC).Contrato atípico: vale lo que esté escrito
Платёж только переводом на счёт компании; сумма «a cuenta» — это pago anticipado: продавец-эмпресарио обязан выдать фактуру с IVA в момент получения (art. 75.Dos LIVA).Factura con IVA por el anticipofactura
Опцион от 15.08 не подписывать: выбрана структура reserva → arras, два параллельных документа на одну продажу — интерпретационный риск.No firmar la opción de compra en paralelo
Этап 2 · Arras (~10%) · contrato de arras
Только arras penitenciales с явной walk-away формулой: «покупатель теряет сумму / продавец возвращает вдвойне, каждая сторона вправе отступиться». Голая ссылка на art. 1454 CC недостаточна — ВС толкует рестриктивно (STS 270/2025); двусмысленные arras читаются как confirmatorias, и тогда выхода потерей задатка нет.Arras penitenciales con cláusula de desistimiento expresaart. 1454 CC
Суспензивное условие по стройке — не «нет expediente de caducidad», а справка мэрии, что стройку МОЖНО возобновить и завершить (prórroga / новая лицензия / текущие параметры). Отсутствие формальной caducidad не даёт права продолжать работы.Certificado municipal: la obra se puede reanudar y terminarayuntamiento
Остальные суспензивные условия: чистая nota simple на дату эскритуры; достаточность poder (право распоряжаться недвижимостью) или подписи administradores solidarios; налоговое заключение до подписания — режим IVA и статус авансов (по penitenciales доктрина о моменте IVA расходится, решает фискалист); техсюрвей + постатейная смета достройки за подписью техника.Condiciones suspensivas: registro limpio, poder suficiente, dictamen fiscal, presupuesto técnico
В тексте arras: срок эскритуры 60–90 дней (быстрее мэрия не ответит), выбор нотариуса за покупателем, распределение расходов — пункт QUINTA «все расходы и налоги на покупателя» отбивать (по закону matriz — продавца, art. 1455 CC), механизм retención del precio на день подписания.Plazo 60–90 días, notario del comprador, retención del precio
На этот аванс — тоже фактура с IVA. Сроки этапа: reserva → arras 1–2 недели.Factura también por las arrasfactura
Этап 3 · Эскритура · escritura pública
Нотариус (выбирает покупатель, art. 126 RN): juicio de suficiencia поверенного по аутентичной копии poder — выписки BORME мало (art. 98 Ley 24/2001); идентификация titular real (Ley 10/2010); в акт вписываются ВСЕ medios de pago, включая задаток и arras — незадокументированный платёж блокирует регистрацию.Juicio de suficiencia + titular real + medios de pago completos
От продавца: сертификат junta или манифестация в акте, что объект — не activo esencial (art. 160.f LSC); свежая certificación Registro Mercantil (жива, poder не отозван); проверка Registro Público Concursal. Документированная оценка рыночности цены — защита от rescisión concursal (2 года) и pauliana (4 года).Certificación mercantil vigente + comprobación concursal
День подписания: nota simple день-в-день или información continuada (регистратор оповещает нотариуса об изменениях 9 дней); телематическая подача акта в реестр в тот же день.Información registral continuada y presentación telemática
Налоги: IVA 21% продавцу против фактуры на полную цену (земля + недострой — единый режим); AJD 1,2% — modelo 600 в 30 рабочих дней, телематически или в офисе EPST Астурии.IVA 21% con factura; AJD por modelo 600 en 30 días hábilesmodelo 600
Судьба недостроя в акте — решить с нотариусом заранее: (а) парцела с незадекларированной постройкой или (б) declaración de obra nueva en construcción — нужна лицензия + сертификат técnico (art. 28.1 TRLS); это отдельный акт AJD 1,2% от стоимости работ. Путь «por antigüedad» для недостроя закрыт: DGSJFP 26.10.2023 отказала — нужны дата завершения и истечение восстановительных полномочий.Obra sin declarar u obra nueva en construcción — decidir antes
Seguro decenal на этой эскритуре не нужен ни в одном варианте: режим LOE цепляется к obra nueva terminada. Вопрос настигнет покупателя-autopromotor при декларации завершения и перепродаже в течение 10 лет.Sin seguro decenal en esta escritura
Что изменилось при сверке 24.08 · Correcciones verificadas
Ставка 21% для недостроя стоит на DGT V4208-16 / V2240-21 + art. 20.Uno.22º LIVA; прежняя цитата TEAC 20.02.2025 — не про наш случай (она про готовое жильё без cédula и 10%).
Decenal как «рычаг по цене» переоценён: на этой эскритуре не требуется вовсе.
Плюсвалии почти наверняка нет (кадастрово rústica) — пункт QUINTA о перекладывании частично беспредметен.
База AJD — минимум valor de referencia (Ley 11/2021), не просто цена: проверить VR до arras.
Условие по лицензии усилено: требовать «можно достроить», а не «нет expediente de caducidad».
Codex gpt-5.6-sol дал вердикт SIGNIFICANT; его поправки приняты, кроме одной: он цитировал DGSJFP 26.10.2023 как разрешившую регистрацию недостроя por antigüedad — проверка первоисточника BOE показала отказ.