Объект 360 · idealista 102236996
Недостроенный дом у моря — сделка держится на документах, не на цене
El Franco, Asturias · €99 000
RC 33023F012006920000QI · Barrio de Prendonés, 1, núcleo rural «Prendones-1», El Franco (Asturias). Объявление idealista — 112317903 (живое с 19.08, €105 000, «320 м², 3 plantas»); карточка-источник 102236996 (€99 000, alert-письмо 10.08) больше не открывается. Строка в трекере — 127.0.0.1:5001/properties/360.
Вердикт в одном абзаце
Дом в процессе постройки на сельском участке у побережья El Franco. Обе AI-модели дали цену FAIR (справедливая, не выгодная): скидка −11 %/м² к пулу оплачивает риск недостроя, а не создаёт запас. Due diligence — 6 раундов сверки двух моделей по первоисточникам (Catastro, протоколы Ayuntamiento, BORME, ортофото IGN), итог ратифицирован.
Хорошо и проверено. Оптика FTTH 1000 Мбит/с заведена на саму парцелу контракта (Adamo, официальная карта покрытия, срез 30.06.2024). 18 пляжей в пределах 20 минут на машине, ближайший — 9 минут; море ~2,4 км по прямой. Соседнее поле в 43 метрах даёт несколько неприятных дней в году (запах, техника в сентябре), но это обычная цена жизни в астурийской деревне, а не свалка или ферма под окном. По публичным реестрам (RPC, CENDOJ, BORME) concurso и судов у продавца не найдено.
Плохо и тоже проверено. Каркас стоит без законченной кровли ~12 лет (ортофото IGN 2011, 2017, 2023); канализация не подтверждена. Лицензия Expte. 78/2010 от 23.06.2010 выдана на одноэтажный «Edificio Aislado de P. BAJA» с бюджетом 84 475 € и сроком 2 года — а продают «320 м², 3 plantas»; срок давно прошёл, риск caducidad высокий. Заявленные 320 м² превышают лимит núcleo rural в 300 м². Смета «≈€65 000» (~203 €/м² против типовых 600–900) документально не обоснована — AI оценивают достройку в €80–150 тыс. Титул: лицензии на имя José Antonio Díaz López, продавец — Diloferma S.L., ни nota simple, ни escritura в пакете нет; подписант — только apoderado. Контракт пишет «parcela urbana» 1020 м², кадастр — rústica 1041 м².
И главное, на чём держится решение. Стоимость и безопасность сделки упираются не в цену, а в три документа по недострою: письменный ответ мэрии о действии лицензии и легализуемости заявленных параметров, твёрдая постатейная смета достройки и escritura de apoderamiento подписанта. Ратифицированный вердикт DD по проекту опциона от 15.08.2026 — STOP: пустые цена и прима, срок 45 дней, прима без условий возврата. разбор продавца и due diligence…
Что говорит трекер
Скоры живут в приложении: строка 360. Пул сравнения — 10 сопоставимых по размеру объектов.
Расхождение названо вслух. Трекер видит измеримое — цену за м², удалённость до моря и пляжей, окружение — и ставит общий 66.8 при нейтральном ценовом компоненте 50, что согласуется с вердиктом обеих AI «цена FAIR, не выгодная». Но трекер не видит того, на чём держится решение по этому объекту: недостроя ~12 лет, риска caducidad лицензии, необоснованной сметы и неустановленного титула. Поэтому балл трекера читается выше, чем итог DD (STOP): это оценка справедливости цены готового объекта, а не готовности сделки.
Что решает покупку
- Письменный ответ мэрии El Franco о лицензии. Действует ли Expte. 78/2010, начата ли caducidad, легализуемы ли «320 м² / 3 plantas» против «P. BAJA» и лимита 300 м²; полный expediente и as-built. Цена вопроса — 0 € (запрос); решает саму возможность достроить по прежнему проекту.
- Титул и полномочия до любых денег. Nota simple (Registro de Castropol) — её ли титул у Diloferma S.L. — и escritura de apoderamiento подписанta: связана ли компания опционом. Прима — только переводом на счёт общества. Стоимость nota simple — единицы евро.
- Технический осмотр конструкции и твёрдая смета «под ключ». Бетон открыт ~12 лет, кровля и канализация не подтверждены; €65 000 (~203 €/м²) без обследования не обоснованы, AI дают €80–150 тыс. Цена вопроса — гонорар независимого aparejador/técnico.
- Налоговый режим до arras. TPO 8 % (Астурия, база до €300 000) против IVA — для незакрытого каркаса вероятны 21 % + AJD; разница — десятки тысяч евро. «IVA включён / сверху» зафиксировать уже в задатке.
- Arras с условиями возврата. Полный возврат при дефекте титула или полномочий, отрицательном ответе мэрии, плохом конструктивном заключении или неприемлемом налоговом режиме; опцион — от 90 дней.